不少客户仍在观望博星优配，主要源于市场选择增多。
吕颖雅/发自广州
广州的豪宅市场正迎来新的阶段。
过去被称为“千万豪宅”的产品，主要集中在1000万~1500万元的总价段。随着“金九银十”临近，2000万元级别的高端项目正密集入市，豪宅门槛迅速抬升。
近日，位于白鹅潭CBD核心的保利翡丽甲第正式亮相，并官宣引入万豪系五星级酒店。作为今年最受关注的高端项目之一，保利翡丽甲第规划5栋56~58层高住宅，产品面积段约139~255平方米，近九成户型可望江景，使用率最高达130%。项目地段优势明显，毗邻万象城及“三馆合一”等城市地标，吹风价10万~12万元/平方米。
保利翡丽甲第毗邻 “三馆合一”等城市地标。项目供图
2000万元级项目批量入市
保利翡丽甲第并非孤例。未来两个月，广州将有多个2000万元级别的项目密集面市，形成供应潮。
位于天河的世界大观四期地块，已定名为“璞樾·墅”，由中国金茂与越秀地产联合开发。项目主打190~360平方米定制化“第四代墅”，仅规划110套，吹风总价2000万元起，预计10月开放展示区和样板房。
番禺万博板块的香江1号也将亮相，产品涵盖200~600平方米大平层和复式，是“8恒+森林环境系统”的首个落地项目，吹风价 10万~20万元/平方米，被认为将刷新番禺豪宅的价格上限。
市场期待度最高的，则是保利面粉厂地块博星优配，预计在四季度入市。项目南向一线望江，户型面积全部在200平方米以上，部分超过600平方米（以最终公布为准）。由于其综合条件优越，楼面价高达6.7万元/平方米，业内普遍预计多数产品总价将超过3000万元。
此外，琶洲南TOD、琶洲樾华樾、凯旋新世界、侨鑫保利汇景台、星河湾半岛、南天名苑等豪宅也在售2000万元级别以上产品。
“这还只是住宅部分。”一位业内人士表示，如果把金融城、琶洲等板块的商业大平层产品算在内，目前广州总价在2000万元及以上的项目已超过20个。这是一个前所未有的集中供应期。
新盘对存量豪宅形成冲击
集中放量的同时，广州豪宅市场正在加速分化。
业内普遍认为，相较早年推出的豪宅，新近面市的项目在产品力上更具竞争力。无论是户型创新、空间复合功能、景观交互，还是更高的使用率，都更符合高净值人群的置业需求。这些新盘在很大程度上分流了二手市场以及部分持销豪宅的客户。
一位豪宅操盘手直言，今年豪宅市场整体成交规模较去年略有回落，但部分新盘表现突出，而不少传统豪宅成交不理想，主要是流量被新项目吸走。
作为豪宅市场的“风向标”，珠江新城二手市场已率先反映出这种分流效应。一位资深中介经纪人透露，随着琶洲保利天奕、金融城保利天曜相继入市，加上珠江新城内的凯旋新世界一手产品在售，大量高净值客户被新盘吸引。结果是，珠江新城二手豪宅今年出现明显的量价齐跌。过去成交价普遍在“10万+”的网红盘，如今大多回落至“8”“9”字头，部分朝向不佳的户型甚至跌至“7”字头。
保利天曜实景图。吕颖雅/摄
中指研究院数据显示，广州1~7月销售金额排名前两位的项目均为豪宅：保利天奕以39亿元位列第一，保利天曜以34亿元紧随其后。另有保利天瑞、中海大境、中国铁建招商西派天河序等项目跻身销售TOP20。
买方心态分化：抄底与观望
豪宅市场的分化，也体现在买家心态上。
新世界中国的老业主陈女士，近期购入了凯旋新世界广粤观邸172平方米三房。她认为当前已进入明确的“政策底”，叠加金融与购买条件宽松，稀缺优质资产迎来难得购入窗口。“趋势一旦确认，价值修复只会更快。”陈女士表示。
保利天曜的销售人员同样感受到客户心态的变化。“近期股市连续上涨，客户情绪积极，谈判过程也更为顺畅。”他介绍，天曜的客群主要来自珠江新城一带。这类买家资金实力雄厚，与典型的改善型客户不同，无需“卖一买一”，往往倾向配置多套房产。
不过，不少客户仍在观望，主要源于市场选择增多。
上述豪宅操盘手分析，如今市场推盘节奏明显加快。一方面，不少核心地段的新地块陆续入市，由于地价本身不低，决定了这些项目必须走高端路线；另一方面，房企也希望通过打造高端或标杆项目来提升自身品牌形象。随着豪宅数量的增加，买家的选择余地也随之扩大，可以慢慢挑。
跨城分流亦不可忽视。合富天鑽匯报告显示，不少广东买家也出现在上海、香港等资产热的城市。当拥有更优质的投资选择时，他们愿意将目光转向这些城市的核心资产，以追求更高的确定性。
此外，不少目标在300平方米以上豪宅的客户，都在等待保利面粉厂项目的入市。珠江新城未来还有保利天御以及待出让的马场地块，提前关注的买家不在少数。
业内普遍认为，2000万元级豪宅集中入市，意味着更激烈的市场竞争。不过，广州的豪宅购买力始终存在，买家仅处于观望阶段，“再等等”“再看看”几乎成了共识。
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