广州米牛面对房子过剩，2025年是“咬牙买”还是“再等等”，曹德旺给出方案

上个月我去看了闺蜜家刚买的新房广州米牛，地段不错，小区环境也好，她却愁眉不展。\"你知道吗，跟我同一栋楼，三个月前别人买的比我家便宜了30万，销售说还有可能再降。现在每天睡不好，感觉亏大了。\"

她的烦恼不是个例。在当下这个特殊时期，\"买房焦虑\"已成为困扰众多人的普遍现象。

从2023年底开始，全国多地房价持续走低，到2025年上半年，这种下行趋势不但没有止住，反而在部分城市加速。国家统计局最新数据显示，2025年6月份，全国70个大中城市中，有53个城市新建商品住宅销售价格环比下降，比5月份增加7个城市。

房子明明在贬值，为什么还有人坚持现在就买？又为什么有人坚决要等？面对房子过剩的现实，2025年究竟是\"咬牙买\"还是\"再等等\"？

这个问题困扰着无数人，就连福耀玻璃创始人近期也公开发表了自己的看法，引发热议。他的观点到底是什么？我们不妨从房地产市场的本质说起。

供需关系决定房价走势

房地产市场说到底是由供需关系决定的。根据中国社科院城市发展与环境研究所发布的《2025年中国房地产市场发展报告》，截至2025年6月底，全国商品房库存总量达到53.7亿平方米，按照目前的销售速度，需要约41个月才能消化完毕。

与此同时，国家统计局数据显示，2025年上半年，全国商品房销售面积同比下降8.6%，销售额同比下降12.3%。供大于求的局面相当明显。

我采访了上海一位有15年经验的房产中介老刘，他直言：\"现在卖房比卖白菜还难。以前一套房子挂出来，一周内必有人看，现在挂一个月都没人问，开发商只能不断降价促销。\"

人口结构变化是关键因素

房价下行的深层次原因是人口结构变化。国家统计局公布的数据显示，2024年我国出生人口为862万人，死亡人口为1115万人，人口自然增长率为-0.18%，这是自1949年以来首次出现人口负增长。

这一趋势在2025年持续加剧。根据中国人口与发展研究中心的最新统计，2025年上半年我国出生人口约为396万人，比去年同期减少43万人。按此趋势发展，2025年全年出生人口可能降至800万以下。

人口增长放缓甚至负增长，直接导致住房需求萎缩。清华大学房地产研究所的研究显示，在人口负增长的背景下，我国住房需求峰值已经在2020年前后出现，未来十年将持续下滑。

银行也在积极调整

面对市场变化，银行也在积极调整政策。2025年4月21日，中国人民银行和国家金融监督管理总局联合发布通知，下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限，由相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点调整为减50个基点。

这意味着广州米牛，以当前5年期LPR 3.85%计算，首套房贷款利率最低可降至3.35%。不少银行甚至推出了更具吸引力的利率。我上周咨询了北京几家主要银行，首套房利率最低已经降至3.15%，比两年前的5.8%几乎腰斩。

一位工商银行的信贷经理告诉我：\"现在批贷款比以前容易多了，额度充足，审批也快，就是来申请的人少了。\"

曹德旺的独到见解

在这样的背景下，福耀玻璃创始人曹德旺近期接受媒体采访时表达了自己对房地产市场的看法。根据第一财经2025年7月15日的报道，曹德旺认为：\"中国房地产已经过剩，至少过剩了30%。我们不能再靠加杠杆刺激消费了，必须等供需关系自然平衡。\"

他进一步指出：\"现在房子便宜了，年轻人买得起了，这是好事。但对于投资者来说，房子已经不是最佳选择，把钱投入实体经济，特别是新兴产业才是明智之举。\"

曹德旺的观点引发热议。有人认为他言论过于悲观，会加剧市场恐慌；也有人认为他说出了真相，值得思考。我认为，曹德旺作为一位成功的企业家，他的观点有其独到之处，但普通人在做决策时还需结合自身情况。

不同城市分化明显

值得注意的是，全国房地产市场正在经历明显分化。根据贝壳研究院发布的《2025年上半年房地产市场报告》，一线城市和强二线城市房价虽有回调，但降幅有限，部分热点区域甚至出现小幅上涨；而三四线城市则普遍面临较大降价压力。

以北京为例，2025年6月，北京二手房成交均价为63721元/平方米，环比下降0.7%，同比下降3.4%；而河北邯郸同期二手房均价为5871元/平方米，环比下降2.1%，同比下降12.6%。差距明显。

我跟一位在上海浦东工作的朋友交流，他表示：\"浦东核心区的学区房价格基本没变，甚至有些小区还在涨。\"而我老家一个三线城市的亲戚则告诉我：\"现在开发商都急疯了，明降暗降加一起，比两年前便宜了30%都有人买。\"

刚需、改善、投资三类人如何选择

面对当前的市场形势，刚需族、改善族和投资客应该如何选择？

对于刚需族来说，2025年可能是不错的入场时机。首先，房价处于调整期，议价空间大；其次，贷款利率创历史新低，月供压力小；最后，不少城市出台了各种购房补贴政策，可以适当减轻负担。

根据58安居客房产研究院的测算，以北京为例，购买一套500万元的房子，按照当前最低利率3.15%计算30年期贷款，月供比2023年同期少约1800元，30年累计可节省64.8万元利息。

我采访了刚在上海买房的小王。他说：\"我和妻子都30岁了，孩子马上上学，不能再等了。虽然可能还会跌，但利率这么低，月供能接受，就咬牙买了。\"

对于改善族来说，情况较为复杂。如果手上有房子要先卖再买广州米牛，就要考虑\"卖一买一\"之间的价差。在下行市场中，高端房产通常跌幅更大，这时候卖掉普通住宅换大房子，反而可能占便宜。

北京的李先生今年就做了这样的决定。他告诉我：\"我原来的两居室卖了580万，比2023年少了40万。但新买的140平米的大三居只花了880万，比两年前便宜了120万。算下来还赚了。\"

至于投资客，曹德旺的建议值得参考。在当前形势下，房产投资回报率已经大不如前。根据易居研究院数据，2025年上半年，全国50个重点城市住宅租金收益率平均为1.8%，创十年新低。

交通银行金融研究中心高级研究员赵凯在接受媒体采访时表示：\"目前房地产作为投资品的属性正在弱化，而居住属性在增强。投资者应当理性看待房地产，不要期望通过房产投资获得高额回报。\"

2025年下半年趋势预判

对于2025年下半年的房地产市场走势，各方预测不尽相同。中原地产首席分析师张大伟在最新研报中指出：\"下半年市场可能会出现企稳迹象，但全面反弹的可能性不大。\"

易居研究院则预测：\"三四线城市调整仍将持续，一二线热点城市可能率先见底。\"

我们也看到，国家统计局数据显示，2025年6月份，全国商品房销售面积环比增长3.2%，这是连续5个月下降后首次出现环比增长，或许预示着市场触底的信号。

买房是居住还是投资，这是个问题

回到开头的问题：2025年是\"咬牙买\"还是\"再等等\"？

我认为，这取决于你买房的目的。如果是为了居住，尤其是刚需，在自己能力范围内适当出手并无不可。毕竟房子是用来住的，只要月供在可承受范围内，价格的短期波动并不那么重要。

如果是为了投资，除非有特别看好的特定区域和项目，否则确实需要谨慎。正如曹德旺所言，当前阶段，将资金投入实体经济或许是更明智的选择。

怎样科学决策

对于犹豫是买还是等的朋友，我建议从以下几个方面进行考量：

一，评估自己的资金状况。首付能力、月供压力、未来收入预期，这些都是关键因素。买房不能把全部积蓄都投进去，至少要留够家庭6-12个月的应急资金。

二，考虑居住刚需程度。如果是因为结婚、生子、老人居住、学区等刚性需求，适当提前购买可能更为合适。

三，研究意向区域的供需关系。一些热点城市核心区域供应有限，即便大环境不好，也可能率先止跌回升；而一些三四线过度开发的区域，调整可能持续更长时间。

四，放弃追涨杀跌的投机心态。房子首先是居住工具，其次才是资产。如果适合自己的生活需求，能负担得起，不必过度纠结短期波动。

把握政策红利

无论最终决定买还是等，都要密切关注并把握政策红利。2025年以来，全国已有超过60个城市出台或升级了房地产支持政策，包括公积金政策优化、购房补贴、税费减免等。

例如，郑州市推出的\"郑好购\"行动，对首次购房者给予最高3万元补贴；武汉市将公积金贷款最高额度从60万元提高到80万元；苏州市则针对高层次人才推出最高100万元的购房补贴。

住建部官网数据显示，截至2025年7月，全国已有超过70%的城市取消或放宽了限购政策，30%的城市取消了限售要求。这些都是难得的政策窗口期。

最后的思考

房价涨跌是经济规律使然，任何资产都会经历周期性波动。当下的调整或许正是市场回归理性、寻找新平衡的过程。

我始终认为，房子是用来住的，不是用来炒的。在这个转型期，我们应该回归住房的居住属性，理性看待房产在家庭资产配置中的地位。

无论选择买还是等，都要做好自己的功课，不盲从、不跟风，基于自身需求和能力做出最适合自己的决定。毕竟，每个人的情况不同，没有放之四海而皆准的答案。

曹德旺的观点提供了一个独特的视角，但每个人都应该结合自身情况，做出独立判断。在房地产市场这个没有绝对答案的问题上，唯有适合自己的，才是最好的。

你对当前的房地产市场怎么看？是选择\"咬牙买\"还是\"再等等\"？欢迎在评论区分享你的观点和经历，说不定会给正在犹豫的朋友一些启发。

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